別荘売却で確定申告が不要になるケースとは？

別荘を売却したら、必ず確定申告が必要？

所有している別荘を売却する際、「確定申告は必要なのだろうか」「売却して利益が出なければ申告しなくてもよいのだろうか」と疑問に思われる方も多いのではないでしょうか。
実は、別荘を売却したからといって、必ずしも確定申告が必要になるわけではありません。
売却によって利益が出たかどうか、所有している別荘の利用状況などによって、確定申告の必要性が変わる場合があります。
まずは、基本的な仕組みを確認しておきましょう。
別荘売却後の確定申告が不要になる主なケース
個人が所有する別荘を売却した場合、一般的には次のようなケースで、売却に関する所得税の確定申告が不要となることがあります。
売却による譲渡所得が発生していない場合
売却価格が取得費や譲渡費用などを下回り、譲渡損失が生じた場合
譲渡所得が発生せず、税務上の特例を利用する必要もない場合
ただし、別荘の利用状況やほかの所得の状況などによって、個別の確認が必要になることがあります。
確定申告が不要かどうかは、売却価格だけで判断できるものではありません。

別荘売却で確定申告が必要になるケース

売却によって利益が出た場合は注意が必要

別荘を売却して利益が出た場合、原則として、その利益は「譲渡所得」として所得税・住民税の課税対象になります。

譲渡所得は、基本的に次の計算式で求めます。

譲渡所得の基本的な計算式

売却価格 −（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得

取得費には、購入代金や購入時の一定の諸費用などが含まれます。ただし、建物については所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引く必要があります。

また、譲渡費用には、売却時の仲介手数料や売買契約書の印紙税など、売却のために直接必要となった費用が該当します。

計算例：別荘を1,500万円で売却した場合

項目	金額
売却価格	1,500万円
取得費（減価償却調整後）	1,000万円
譲渡費用	100万円
譲渡所得	400万円

この場合、譲渡所得が400万円発生するため、原則として確定申告が必要になります。

なお、実際の税額は所有期間や適用できる特例などによって異なります。

別荘にはマイホームと異なる税務上の注意点も

一般的な別荘や保養目的のセカンドハウスは、通常の居住用住宅とは税務上の取り扱いが異なる場合があります。

例えば、マイホームの売却で利用できる「3,000万円の特別控除」は、保養目的の別荘には原則として適用されません。

そのため、別荘売却の際には、一般的な住宅売却とは区別して考えることが大切です。

別荘売却で確定申告が不要か
判断する際の注意点

Point 01

① 購入時の価格がわからない場合

長年所有している別荘や、相続によって取得した別荘では、購入時の契約書などが見つからないこともあります。
取得費が不明な場合などには、売却価格の5％相当額を概算取得費として計算できる制度があります。
ただし、概算取得費を使用すると、実際の購入価格より取得費が低く計算され、譲渡所得が大きくなる可能性があります。
購入時の資料が残っていない場合でも、関連書類を確認することが大切です。
Point 02

② 売却で損失が出ても、ほかの所得と
相殺できるとは限らない

別荘の売却で損失が生じた場合、原則として、その損失を給与所得や事業所得などから差し引くことはできません。
マイホームには一定の要件を満たす場合に譲渡損失を損益通算できる特例がありますが、保養目的の別荘は通常、その対象にはなりません。
Point 03

③ 売却価格が購入価格を下回っていても
注意

例えば、2,000万円で購入した別荘を1,500万円で売却した場合、一見すると500万円の損失が生じているように見えます。
しかし、建物の減価償却費相当額を取得費から差し引くため、税務上は利益が発生する可能性もあります。

購入価格より安く売却したからといって、必ず確定申告が不要になるわけではありません。

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