別荘を売却するときの減価償却の考え方|手取りが変わるポイント

1. 「売れた金額」と「手元に残る金額」は違います

1. 「売れた金額」と「手元に残る金額」は違います

別荘の売却を考えるとき、多くの方がまず気にされるのは「いくらで売れるか」です。しかし、実際に大切なのは「売却後、手元にいくら残るか」です。

売却価格から、仲介手数料などの費用や税金、ローンの残りなどが差し引かれるため、同じ売却価格でも、手取りは別荘ごとに大きく変わります。その差を生む要因のひとつが、建物の減価償却の考え方です。

このページでは、次の流れで、別荘売却と減価償却の関係をご紹介します。

手取りが決まるしくみ
別荘の減価償却の考え方
手取りが変わる5つのポイント
所有期間別のケース比較(試算例)
よくあるご質問

2. 手取りが決まるしくみ

別荘を売却したときの手取りは、おおまかに次のように考えます。

手取り = 売却価格 − 譲渡費用 − 税金 − ローン残債など

項目	内容
譲渡費用	仲介手数料、売買契約書の印紙税、測量費など
税金	売却益(譲渡所得)に対する所得税・復興特別所得税・住民税
ローン残債	住宅ローンなどが残っている場合の返済額

このうち、税金の額を左右するのが「取得費」です。取得費が大きいほど売却益が小さくなり、税金も少なくなります。

譲渡所得 = 売却価格 −(取得費 + 譲渡費用)

そして、建物の取得費を決めるときに登場するのが、減価償却の考え方です。

3. 別荘の減価償却の考え方

毎年の申告では減価償却しないのに、売却時には考える

賃貸経営などの事業と異なり、別荘は事業用ではないため、毎年の確定申告で減価償却をすることはありません。ただし、売却するときの取得費の計算では、建物の購入代金から、所有期間に応じた「減価償却相当額」を差し引きます。

建物:購入代金 − 減価償却相当額 = 取得費
土地:時間が経っても価値が減らない資産として扱われるため、減価償却なし(購入代金がそのまま取得費)

減価償却相当額の計算イメージ

減価償却相当額 = 建物の購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

別荘は事業用ではないため、償却率は法定耐用年数を1.5倍した年数に対応するものを使います。

構造	法定耐用年数	別荘(非業務用)で使う年数
木造	22年	33年
鉄骨造(骨格材の肉厚3mm超4mm以下)	27年	40年
鉄筋コンクリート造	47年	70年

※経過年数は、建物を取得した日から売却した日までの年数(6か月未満は切り捨て、6か月以上は切り上げ)で計算します。

※中古で購入した別荘は、耐用年数の計算方法が異なります。実際の計算は、登記情報や契約書などをもとに確認が必要です。

CHECK!

4. 手取りが変わる5つのポイント

POINT01

所有期間の長さ

所有期間が長いほど、減価償却相当額は大きくなり、建物の取得費は小さくなります。同じ売却価格でも、所有期間が長い別荘ほど、売却益が大きくなり、税金も増えやすい傾向があります。
POINT02

土地と建物の内訳

建物は減価償却で取得費が減りますが、土地は減りません。売買契約書で土地と建物の内訳が明確になっているか、確認しておきましょう。内訳が不明確な場合は、按分の計算が必要になることがあります。
POINT03

購入時の資料があるかどうか

購入時の売買契約書などがなく取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とみなす方法を使うことになります。実際の購入額のほうが大きいのに資料がないと、本来より税金が高くなる可能性があります。
POINT04
取得費・譲渡費用の漏れ
次のような費用は、取得費や譲渡費用に含められる場合があります。領収書や契約書を探してみましょう。
購入時の仲介手数料、登録免許税、不動産取得税
増改築や大規模リフォームなど、建物の価値を高めた費用
売却時の仲介手数料、印紙税、測量費
売却のために建物を解体する場合の費用(条件あり)
POINT05

売却のタイミングと方法

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで、税率が大きく変わります(長期:約20.315%/短期:約39.63%)。また、建物付きで売るか、更地にして売るかによっても、売りやすさや費用、手取りが変わります。

5. ケース比較|所有期間で手取りはどう変わる?

同じ別荘でも、所有期間によって税金と手取りがどう変わるかを、試算してみましょう(あくまで試算のための例です)。

【条件】

購入時の価格:土地3,000万円+建物2,000万円(木造・新築で購入)
売却価格:4,500万円
譲渡費用:150万円
長期譲渡所得(税率約20.315%)、ローン残債なし

項目	10年所有	20年所有	30年所有
減価償却相当額	約558万円	約1,116万円	約1,674万円
取得費(土地+建物)	約4,442万円	約3,884万円	約3,326万円
譲渡所得	約−92万円(損失)	約466万円	約1,024万円
税金の目安	0円	約95万円	約208万円
手取りの目安	約4,350万円	約4,255万円	約4,142万円

同じ4,500万円で売れても、所有期間の違いで手取りに約200万円の差が出る試算になります。

なお、10年所有のケースのように売却で損失が出ても、別荘は他の所得との損益通算ができません。

※消費税や購入時の諸費用、売却年の状況によって結果は変わります。実際の税額は、税理士または税務署にご確認ください。

6. よくあるご質問

Q. 築年数が古い別荘は、売却しても手取りが少なくなりますか?

A. 建物の価値は下がりやすいですが、売却価格は土地の価値や立地によっても変わります。まずは査定で、現在の売却価格の目安を知ることが大切です。

Q. マイホームを売るときの3,000万円特別控除は使えますか?

A. 別荘は居住用の財産ではないため、マイホームの売却で使える特例は、原則として利用できません。

Q. 購入時の契約書が見つかりません。どうすればいいですか?

A. 登記関係の資料や、当時の金融機関の資料などから確認できる場合があります。どうしても取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とする方法もあります。早めにご相談ください。

Q. 相続した別荘でも、減価償却の考え方は同じですか?

A. 相続した場合は、亡くなった方の取得費や取得時期を引き継いで計算します。相続税の取得費加算の特例が使える場合もあるため、税理士へのご相談もおすすめします。

7. 別荘売却のご相談はこちらから

別荘の売却は、「いくらで売れるか」だけでなく、「手元にいくら残るか」を事前に把握しておくことが大切です。日本マウント株式会社では、不動産売買仲介の専門スタッフが、査定から売却活動まで丁寧にサポートいたします。

【こんな方はお気軽にご相談ください】

別荘の売却価格の目安を知りたい
売却したときの手取りを事前に確認したい
所有期間が長く、税金が心配
購入時の資料がなく、何から始めればよいかわからない

※本ページは一般的な情報提供を目的としており、個別の税額や税務上の取り扱いを保証するものではありません。具体的な税金の計算や申告については、税理士または所轄の税務署にご確認ください。税制は改正される場合があります。

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